DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA: POR QUE INVESTIGAR OS RISCOS ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL?

Uma matrícula aparentemente regular é suficiente para garantir a segurança de uma compra e venda imobiliária?

A resposta exige cautela.

Da mesma forma que a existência de uma dívida ou ação judicial contra o vendedor não significa, automaticamente, que o imóvel não possa ser adquirido, a ausência de restrições diretamente registradas na matrícula também não dispensa uma análise adequada da operação.

É nesse contexto que a due diligence imobiliária assume relevância.

Mais do que reunir documentos e certidões, a due diligence busca identificar circunstâncias que possam comprometer a segurança jurídica da aquisição, avaliar a dimensão dos riscos encontrados e definir se eles impedem o negócio ou podem ser adequadamente administrados.

É OBRIGATÓRIO LEVANTAR CERTIDÕES EM NOME DO VENDEDOR?

A legislação brasileira conferiu especial relevância às informações constantes da matrícula do imóvel.

A Lei nº 13.097/2015 estabelece que determinadas situações jurídicas não registradas ou averbadas na matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé. Desde 2022, a própria lei também prevê expressamente que a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais não é requisito para a validade ou eficácia do negócio nem para a caracterização da boa-fé do adquirente.

Isso, porém, não significa que investigar a situação jurídica do vendedor tenha perdido sua utilidade.

Existe uma diferença importante entre aquilo que a lei exige para que uma compra e venda seja válida e aquilo que é recomendável conhecer antes de realizar uma operação patrimonial relevante.

A pesquisa pode revelar ações judiciais, execuções, débitos tributários ou outras circunstâncias que, embora não representem automaticamente um impedimento à venda, alterem a avaliação jurídica e econômica da operação.

Portanto, a questão não deveria ser simplesmente “é obrigatório obter certidões?”, mas sim “quais riscos permanecem desconhecidos se nenhuma investigação for realizada?”

UMA DÍVIDA DO VENDEDOR PODE COMPROMETER A COMPRA DO IMÓVEL?

Pode, mas não é qualquer dívida.

Em regra, o simples fato de o vendedor possuir débitos não torna inválida a alienação de seu imóvel e tampouco significa que todas as suas obrigações serão transferidas ao comprador.

O problema surge quando a alienação interfere na garantia patrimonial dos credores ou se enquadra em alguma hipótese legal que permita atingir o bem mesmo depois de sua transferência.

Por isso, uma certidão positiva não deve ser interpretada isoladamente como razão suficiente para desistir do negócio.

É necessário compreender, entre outros aspectos, a natureza da dívida, seu valor, o estágio de eventual processo judicial, a data em que surgiu, a situação patrimonial do vendedor e a existência de outros bens suficientes para responder por suas obrigações.

Uma ação judicial de valor reduzido contra alguém com patrimônio expressivo representa uma situação completamente diferente de diversas execuções contra um vendedor que está alienando um de seus últimos ativos relevantes.

A due diligence serve justamente para estabelecer essa distinção.

O RISCO DA FRAUDE À EXECUÇÃO

Um dos riscos mais relevantes está na chamada fraude à execução.

O Código de Processo Civil prevê situações em que a alienação realizada pelo devedor pode ser considerada ineficaz perante o credor. Isso significa que, embora o imóvel tenha sido vendido, ele poderá continuar sujeito aos atos de execução destinados à satisfação daquela dívida.

Nas execuções civis em geral, a publicidade registral possui papel central.

A existência de penhora, hipoteca judiciária, averbação de execução ou outras constrições na matrícula representa um sinal objetivo de risco. Por outro lado, a legislação protege o terceiro de boa-fé em relação a determinadas situações que não tenham sido levadas ao registro imobiliário, e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da demonstração da má-fé do terceiro adquirente.

Isso reforça um ponto importante: não obter certidões judiciais, por si só, não transforma o comprador em adquirente de má-fé.

Mas a investigação continua tendo valor preventivo. Se forem identificados processos relevantes contra o vendedor, o comprador poderá analisar previamente sua extensão e decidir se deve prosseguir, exigir alguma providência antes da aquisição, estabelecer garantias contratuais ou simplesmente não assumir aquele risco.

DÉBITOS TRIBUTÁRIOS EXIGEM ATENÇÃO ESPECIAL

A análise deve ser ainda mais cuidadosa quando existem débitos tributários.

O Código Tributário Nacional estabelece regra específica segundo a qual se presume fraudulenta a alienação de bens realizada por quem possua crédito tributário regularmente inscrito em dívida ativa, salvo quando o devedor tenha reservado bens ou rendas suficientes para o pagamento integral da dívida.

Nesse campo, a proteção decorrente da boa-fé do comprador possui limitações relevantes.

O Superior Tribunal de Justiça já reafirmou que, nas hipóteses submetidas ao artigo 185 do Código Tributário Nacional, a alienação posterior à inscrição do crédito tributário em dívida ativa pode caracterizar fraude à execução independentemente da demonstração da má-fé do adquirente, inclusive em situações envolvendo alienações sucessivas.

É um exemplo claro de por que a análise limitada à matrícula pode não ser suficiente para compreender integralmente os riscos de determinada operação.

E A FRAUDE CONTRA CREDORES?

A fraude contra credores possui fundamento distinto da fraude à execução.

Ela pode ocorrer quando o devedor insolvente — ou que se torne insolvente em razão da própria alienação — dispõe de seu patrimônio em prejuízo de credores anteriores.

Nas operações onerosas, como normalmente ocorre na compra e venda imobiliária, o Código Civil considera relevante também que a insolvência seja notória ou que existam circunstâncias pelas quais ela pudesse ser conhecida pelo adquirente.

Não basta, portanto, concluir que qualquer pessoa endividada está impedida de vender seus imóveis.

O risco está associado ao contexto patrimonial em que a alienação é realizada.

Se o vendedor possui patrimônio suficiente para cumprir normalmente suas obrigações, a existência de dívidas pode não comprometer a operação. Diferente é a situação em que há numerosas cobranças, patrimônio insuficiente e alienação de um ativo relevante em circunstâncias capazes de prejudicar seus credores.

O Superior Tribunal de Justiça considera relevantes, para a caracterização da fraude contra credores, fatores como a anterioridade do crédito, o prejuízo ao credor, a situação de insolvência e o conhecimento dessa condição pelo adquirente.

Mais uma vez, a due diligence não tem a função de simplesmente localizar apontamentos, mas de interpretá-los.

UMA CERTIDÃO POSITIVA SIGNIFICA QUE A COMPRA DEVE SER ABANDONADA?

Não.

Esse talvez seja um dos principais equívocos relacionados à análise jurídica de uma aquisição imobiliária.

Um apontamento identificado contra o vendedor deve ser tratado como uma informação a ser investigada, e não necessariamente como um impedimento ao negócio.

Dependendo do caso, o risco poderá ser considerado irrelevante. Em outros, poderá ser mitigado mediante quitação da obrigação com parte do próprio preço, retenção de valores, apresentação de garantias, estabelecimento de condições para o fechamento da operação ou adoção de outras medidas jurídicas.

Também existirão situações em que a exposição será incompatível com a segurança pretendida pelo comprador e a recomendação será não concluir a aquisição.

A diferença entre essas situações somente pode ser identificada quando os apontamentos são analisados em conjunto com o patrimônio do vendedor, as características do imóvel e a estrutura específica da operação.

DUE DILIGENCE NÃO ELIMINA RISCOS. PERMITE TOMAR DECISÕES CONSCIENTES.

Nenhuma investigação é capaz de assegurar que uma operação imobiliária esteja absolutamente livre de riscos.

A função da due diligence é outra.

Ela permite que o comprador saiba, antes de concluir o negócio e comprometer parcela relevante de seu patrimônio, quais contingências foram identificadas, qual sua possível repercussão e quais medidas podem ser adotadas para reduzir sua exposição.

Por isso, uma boa análise não deve se limitar à pergunta sobre a existência ou inexistência de certidões negativas.

A pergunta efetivamente relevante é: há alguma circunstância jurídica ou patrimonial capaz de comprometer esta aquisição?

Em uma compra e venda imobiliária, identificar essa resposta antes da assinatura e do pagamento do preço é significativamente mais seguro do que descobrir o problema depois que o negócio já foi concluído.