ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL QUANDO O VENDEDOR NÃO TRANSFERE A PROPRIEDADE

Comprar um imóvel, pagar integralmente o preço e receber as chaves não significa, por si só, tornar-se proprietário.

No Brasil, a propriedade imobiliária somente é transferida com o registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis.

O problema surge quando o comprador cumpriu suas obrigações, mas a transferência definitiva não é formalizada: o vendedor se recusa a assinar a escritura, não é mais localizado, faleceu ou, no caso de uma empresa, encerrou suas atividades.

É justamente para situações como essas que existe a adjudicação compulsória.

O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico que permite concluir a transferência da propriedade de um imóvel quando uma das partes não pratica o ato necessário para formalizar um negócio que deveria ser definitivamente cumprido.

Um exemplo ajuda a compreender.

Imagine que uma pessoa tenha adquirido um imóvel por meio de um compromisso de compra e venda, pago integralmente o preço e passado a utilizá-lo normalmente. Anos depois, ao tentar regularizar a propriedade, descobre que o imóvel continua registrado em nome do antigo vendedor.

Se o vendedor não outorgar a escritura necessária para a transferência, a adjudicação compulsória poderá, desde que preenchidos os requisitos legais, permitir que essa formalização seja suprida.

Em outras palavras, o comprador não depende indefinidamente da colaboração do vendedor para regularizar um imóvel que já adquiriu e pagou.

Por que a adjudicação compulsória é importante?

A falta de regularização pode permanecer despercebida durante anos.

É comum que o comprador esteja na posse do imóvel, tenha pago todos os valores negociados, arque com impostos, condomínio e demais despesas e, ainda assim, não seja juridicamente o proprietário perante o Registro de Imóveis.

Essa situação pode gerar dificuldades relevantes.

Sem a transferência registrada, o comprador pode enfrentar problemas para vender o imóvel, utilizá-lo em determinadas operações de crédito, realizar inventário, regularizar futuras transmissões ou resolver outras questões que dependam da comprovação formal da propriedade.

A adjudicação compulsória busca justamente completar juridicamente uma aquisição que ficou pendente de formalização.

Ela não se confunde, portanto, com a usucapião.

Na usucapião, a aquisição da propriedade decorre do preenchimento dos requisitos relacionados à posse exercida durante determinado período. Na adjudicação compulsória, existe um negócio jurídico anterior que fundamenta o direito à transferência do imóvel.

Quais são os principais requisitos?

A possibilidade de adjudicação compulsória depende das circunstâncias de cada negócio, mas alguns elementos são especialmente relevantes.

O primeiro é a existência de um contrato ou outro instrumento que demonstre a obrigação de transferir o imóvel, como uma promessa de compra e venda ou, conforme o caso, instrumentos de cessão dos direitos decorrentes do negócio.

Também é necessário que a obrigação possa ser exigida em caráter definitivo. Em regra, não pode existir um direito de arrependimento ainda exercitável que permita simplesmente desfazer o negócio.

Outro requisito especialmente importante para o comprador é a quitação integral do preço ajustado.

Não basta, portanto, ter pago a maior parte do imóvel. Para exigir a transferência pela adjudicação compulsória, deve ser possível demonstrar o cumprimento integral da contraprestação devida.

Além disso, deverá estar caracterizada a ausência de formalização da transferência, seja pela recusa do vendedor, por sua omissão ou por circunstâncias que impeçam a obtenção do título pelas vias normais.

Também é indispensável analisar a situação registral do imóvel e verificar se o bem objeto do negócio pode ser corretamente identificado e transferido perante o Registro de Imóveis.

O contrato precisa estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis?

Não necessariamente.

Esse é um ponto importante porque muitos compradores acreditam que perderam a possibilidade de regularizar o imóvel simplesmente porque o compromisso de compra e venda nunca foi registrado.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não depende do prévio registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Isso não significa que a situação registral seja irrelevante.

A matrícula do imóvel, os registros existentes, eventuais ônus, a titularidade registrada e a sequência dos negócios realizados precisam ser examinados para verificar se a adjudicação é juridicamente e registralmente viável.

A adjudicação compulsória pode ser feita sem processo judicial?

Sim.

Atualmente, além da via judicial, a legislação permite a adjudicação compulsória extrajudicial, processada diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está situado.

O procedimento extrajudicial exige a participação de advogado e o atendimento de requisitos documentais e registrais específicos, incluindo a elaboração de ata notarial e a demonstração do negócio, do cumprimento das obrigações e da falta de formalização da transferência.

A existência dessa alternativa não significa, contudo, que todo caso possa ou deva ser resolvido extrajudicialmente.

Quando houver controvérsia entre as partes, problemas relacionados ao contrato, dificuldades documentais ou outras questões que exijam decisão jurisdicional, a via judicial poderá ser necessária ou mais adequada.

Por isso, a escolha entre o procedimento judicial e o extrajudicial deve decorrer da análise concreta do negócio e da situação do imóvel.

O imóvel está pago, mas continua em nome do vendedor: o que fazer?

O primeiro passo é compreender por que a transferência não foi concluída.

O contrato, os comprovantes de pagamento, eventuais cessões de direitos e a matrícula atualizada do imóvel permitem avaliar a origem da pendência e verificar se estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória.

Também é necessário analisar se existem obstáculos registrais, ônus ou outros fatos capazes de interferir na transferência.

A adjudicação compulsória é um importante instrumento de regularização imobiliária, mas sua utilização depende da compatibilidade entre o que foi contratado, o que efetivamente foi cumprido e a situação jurídica e registral do imóvel.

Uma análise prévia desses elementos permite identificar a medida adequada e evitar que uma aquisição já concluída economicamente permaneça, por tempo indeterminado, sem a correspondente regularização da propriedade.